农用地转用就是把耕地、林地等农业用地按照法律程序转变成建设用地。
这件事属于《土地管理法》管辖范围之内，第四十四条规定得很明白：建设使用土地，涉及到把耕地变成建设用地的时候，必须要经过批准才行。
没有批复就擅自占用土地，这是违法行为。
或者是根本就不知道有这么一道程序，也或者认为“这块地是我的承包田，想怎么用就怎么用”。
等到推土机进入现场、厂房的地基已经打好之后，执法人员才来的时候才发现自己遇到了麻烦。
把这件事情从头到尾地梳理一下。
谁有权力批
该问题很多人都弄错了。
认为只要得到村里的同意和镇政府的批准就可以算是完成了。并不是这样的。
农用地转用的审批权在省级以上的政府手中。
涉及到永久基本农田的，或者是耕地面积大于35亩、其它土地面积大于70亩的，要上报给国务院批准。
这是最高等级，触犯了这条红线之后，省政府也没有办法了。
一般情况下，农用地转为建设用地需要在土地利用总体规划确定的城市和村庄建设用地规模内进行，并且要经过设区的市或者自治州人民政府批准。
前提条件是“规划范围之内”，并不是任意一块地方都可以被纳入其中。
县级人民政府无权单独行使农用地转用审批权。
它所起的作用就是，在上级已经同意转用的大盘子里，对具体的建设项目用地进行审批。两者差别很大，请不要弄错。
审批流程怎么走
第一部分就是预审 。
在项目还没有进入论证阶段的时候就去向自然资源部门申请用地预审。没有通过预审的话后面的都是徒劳无功的。
第二步就是去审批了。
农用地转用一般会和土地征收一起上报。
有很多资料，勘测定界图、规划图、权属汇总表、社保落实方案等等都是必不可少的。
第三步就是发出公告举行听证会了。
征地补偿方案要经过村民会议或者村民代表会议讨论，并且要在村内进行公示。对于补偿的标准存在分歧的时候，可以通过协商来解决，如果协商不能达成一致意见的话，则可以向批准征收土地的地方人民政府申请裁决。
第四步就是进行补偿安置了。
资金必须全部到位，不能有丝毫拖欠和挪用的情况发生。这是硬道理，但是现实中因为这个而互相推诿的事情却很多。
违法占用土地会有什么样的后果呢
从行政处罚的角度来看，就是责令退还土地、限期拆除违法建筑、恢复原状、罚款等一揽子解决办法。
从刑事的角度来看的话，那就更加严重了。非法占用耕地、林地，数量较大并且造成了严重的破坏后果的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。这并不是在吓唬人，《刑法》第三百四十二条上写得很清楚。
几点实在提醒
第一，在进行项目选址前要到自然资源部门把土地性质查清楚。
是耕地、建设用地还是其他用地？红线是什么？有没有什么问题呢？不要等到走了大半路才意识到这条路行不通。
第二、规划为先。
农用地转用要符合土地利用总体规划，如果规划不对路，那么再着急的项目也无法实施了。有关于规划变更的问题，则按照法律规定来办理，并无其他途径可以绕开。
第三点就是把证据材料保存好。
土地权属证书、补偿协议、地上附着物清单等东西以后可能会用到。丢掉之后再去补充，很浪费时间也很麻烦。
第四点就是觉得有问题的时候要尽快去找专业人士咨询。
有的当事人等违建通知书贴到门口时才想起来找律师，可以利用的时间已经不多了。
如果征地补偿的标准不合理的话，应该早些提出异议，并且通过协商、调解和诉讼等方式来解决这个问题，不要一直拖延下去。
还有一些常见的问题也一起说一下。
基本农田可以占用吗？
除了一些国家重点项目得到国务院特别批准的情况之外，其他的都不能进行，这是没有商量余地的规定。
会可以批复使用吗？
不可以，因为它没有这样的权利，村干部拍着胸脯也不算数。
违章建筑被拆除之后能否要求赔偿呢？
如果是违法占地的话，那么拆除就是合法的行为了，可以争取的是程序违法的部分。
审批需要多长时间？
省级批复一般为三个月左右，上报给国务院的可能会达到一年以上。
其实农用地转用这一条就是国家为了耕地保护而设置的一个障碍。
可以过门槛了，但是要按照规定来过。
跨错的话，损失就比较大了。
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